Een naaste vraagt u om als gezamenlijke borg op te treden voor zijn toekomstige appartement. U stemt toe, maar er blijft een vraag hangen: tot welk bedrag kan uw verplichting oplopen? Het antwoord hangt af van wat er in de borgstelling is opgenomen, en sinds 2022 regelt de wet deze limiet veel strikter.
Gezamenlijke borg en maximumbedrag: wat de hervorming van 2022 heeft veranderd
Voor 1 januari 2022 kon een verhuurder een borgstelling opstellen zonder een specifiek maximumbedrag op te nemen. De borg verbond zich dan aan een potentieel vaag bedrag, wat vaak leidde tot geschillen.
Zie ook : Wat is het bedrag om een welgestelde gepensioneerde te zijn in Frankrijk in 2024?
De ordonnantie nr. 2021-1192 van 15 september 2021, die begin 2022 in werking trad, heeft een duidelijke regel vastgesteld. De akte moet nu een maximumbedrag in cijfers en in letters vermelden, bij gebreke waarvan deze ongeldig is. Dit is vastgelegd in artikel 2297 van het Burgerlijk Wetboek, aangevuld door artikel 22-1 van de wet van 6 juli 1989 voor huurcontracten.
In de praktijk, als u een akte ondertekent zonder een specifiek plafond of met een tegenstrijdige vermelding tussen de tekst en de handgeschreven verbintenis, kan de borgstelling door een rechter ongeldig worden verklaard. Verschillende recente uitspraken bevestigen deze tendens om slecht geformaliseerde akten te bestraffen. Voor meer informatie kunt u welk maximumbedrag voor gezamenlijke borg op Big Immo raadplegen, dat de concrete implicaties van deze verplichting toelicht.
Aanrader : Ontdek het platform dat uw aankoopbeslissingen voor grond in Frankrijk vereenvoudigt
Berekening van het maximumbedrag van een huurborg: de posten om op te tellen
De wet stelt geen unieke formule vast om het plafond te bepalen. De verhuurder kiest vrijelijk het bedrag, mits het redelijk en expliciet is. Dit plafond dekt echter altijd dezelfde categorieën van huurachterstanden.
Hier is wat het maximumbedrag kan omvatten:
- Onbetaalde huren en de bijbehorende huurkosten, voor de gehele duur van de verbintenis zoals vermeld in de akte
- Eventuele rente op achterstallige betalingen die aan de huurder in rekening worden gebracht bij late betaling
- Kosten voor het herstel van de woning als er schade wordt vastgesteld bij vertrek
De verhuurder telt doorgaans meerdere maanden huur inclusief kosten bij elkaar op, en voegt vervolgens een marge toe om de reparatiekosten te dekken. Het plafond vertegenwoordigt vaak het equivalent van meerdere kwartalen huur, maar er is geen wettelijke schaal die een verplicht veelvoud vastlegt.
Wat het plafond niet kan dekken
Het bedrag dat in de akte is vermeld, mag niet hoger zijn dan wat de borg daadwerkelijk kan dragen. Dit is het principe van proportionaliteit, dat sinds de hervorming is versterkt.
Concreet, als de borg al andere leningen of huurcontracten heeft gegarandeerd, worden deze eerdere verplichtingen meegeteld in de globale beoordeling van zijn financiële capaciteit. Een manifest onevenredige borgstelling kan door de rechter worden verlaagd tot het bedrag dat de borg daadwerkelijk kon dragen op het moment van ondertekening, in overeenstemming met artikel 2300 van het Burgerlijk Wetboek.
Onevenredige borgstelling: de valstrik die borgen negeren
U verdient een goed salaris en denkt dat u het huurcontract van uw kind zonder problemen kunt garanderen. Maar heeft u al een lopende hypotheek of een andere borg ondertekend enkele jaren geleden?
Sinds de hervorming volstaat de rechter niet meer met het annuleren van een buitensporige borgstelling. Hij kan het verlagen tot het bedrag dat de borg daadwerkelijk kon dragen op de dag van ondertekening. Deze nuance verandert de situatie voor verhuurders: een te hoog vastgesteld bedrag zal niet per se ongeldig zijn, maar het terugvorderbare bedrag zal worden verlaagd.
Om de onevenredigheid te beoordelen, bekijken de rechtbanken:
- De netto-inkomens van de borg op het moment van ondertekening
- Zijn onroerend goed en beschikbare liquiditeiten
- Al zijn lopende borgverplichtingen, zelfs die welke zijn verlopen maar nog niet zijn afgelost
- Zijn vaste lasten (leningen, alimentatie, andere schulden)
Een voorzichtige verhuurder heeft er dus belang bij om een informatieformulier van de borg te vragen vóór de ondertekening. Dit formulier, als het oprecht is, zal dienen als referentie in geval van een latere betwisting.
Formalisme van de gezamenlijke borgakte: de fouten die alles ongeldig maken
Het maximumbedrag is op zich niet voldoende. De akte moet voldoen aan een nauwkeurige formaliteit om geldig te blijven.
Het plafond moet in cijfers en in letters in de akte verschijnen. Als de twee vermeldingen verschillen (bijvoorbeeld “15.000 euro” in cijfers maar “twintigduizend euro” in letters), kan een rechter de ongeldigverklaring uitspreken of het laagste bedrag aanhouden.
De borg moet ook toegang hebben tot het huurcontract voordat hij ondertekent. De borgstelling moet de aard van de verbintenis vermelden (gezamenlijk, niet eenvoudig), de duur, en de identiteit van de betrokken huurder. Elke omissie verzwakt het document.
Duur van de verbintenis en impact op het bedrag
Een gezamenlijke borgakte kan worden afgesloten voor een bepaalde of onbepaalde duur. In het laatste geval behoudt de borg de mogelijkheid om zijn verbintenis op te zeggen, maar deze opzegging wordt pas van kracht bij het verstrijken van het lopende huurcontract.
Hoe langer de duur van de verbintenis, hoe hoger het maximumbedrag zou moeten zijn om de werkelijke risico’s te dekken. Een plafond dat is berekend op basis van een jaar huur is nutteloos als het huurcontract drie jaar loopt met stilzwijgende verlenging.
De verhuurder die een te laag bedrag vaststelt, ontneemt zichzelf een deel van zijn garantie. Degene die te hoog mikt, loopt het risico op een rechterlijke verlaging. De balans berust op een realistische schatting van de potentiële huurachterstanden, in verhouding tot de financiële mogelijkheden van de borg op het moment van ondertekening.