Un conocido le pide que actúe como aval solidario para su futuro apartamento. Acepta, pero queda una pregunta en el aire: ¿hasta qué monto puede ascender su compromiso? La respuesta depende de lo que esté inscrito en el acto de aval, y desde 2022, la ley regula de manera mucho más estricta este límite.
Aval solidario y monto límite: lo que la reforma de 2022 ha cambiado
Antes del 1 de enero de 2022, un arrendador podía redactar un acto de aval sin especificar un límite preciso. El avalista se comprometía entonces a una suma potencialmente difusa, lo que generaba litigios frecuentes.
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La ordenanza n.º 2021-1192 del 15 de septiembre de 2021, que entró en vigor a principios de 2022, estableció una regla clara. El acto debe mencionar ahora un monto máximo en cifras y en letras, bajo pena de nulidad. Es el artículo 2297 del Código Civil el que fija esta exigencia, complementado por el artículo 22-1 de la ley del 6 de julio de 1989 para los arrendamientos de vivienda.
En la práctica, si firma un acto sin un límite cifrado o con una mención incoherente entre el cuerpo del texto y el compromiso manuscrito, el aval puede ser anulado por un juez. Varias decisiones recientes confirman esta tendencia a sancionar los actos mal formalizados. Para profundizar en la cuestión, puede consultar qué monto máximo para aval solidario en Big Immo que detalla las implicaciones concretas de esta obligación.
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Cálculo del monto máximo de un aval locativo: los conceptos a sumar
La ley no impone una fórmula única para fijar el límite. El arrendador elige libremente el monto, siempre que sea razonable y explícito. Sin embargo, este límite siempre cubre las mismas categorías de deudas locativas.
A continuación, lo que el monto máximo puede incluir:
- Los alquileres impagados y los gastos locativos asociados, durante toda la duración del compromiso prevista en el acto
- Los posibles intereses de demora que se carguen al inquilino en caso de pago tardío
- Los gastos de reparación del inmueble si se constatan degradaciones a la salida
El arrendador generalmente suma varios meses de alquiler con gastos incluidos, y luego añade un margen para cubrir los gastos de reparación. El límite suele representar el equivalente a varios trimestres de alquiler, pero no hay un baremo legal que fije un múltiplo obligatorio.
Lo que el límite no puede cubrir
El monto inscrito en el acto no puede exceder lo que el avalista es realmente capaz de soportar. Es la noción de proporcionalidad, reforzada desde la reforma.
Concretamente, si el avalista ya ha garantizado otros préstamos u otros arrendamientos, estos compromisos anteriores cuentan en la evaluación global de su capacidad financiera. Un aval manifiestamente desproporcionado puede ser reducido por el juez hasta el monto que el avalista podía realmente asumir en el momento de la firma, de acuerdo con el artículo 2300 del Código Civil.
Aval desproporcionado: la trampa que ignoran los avalistas
Usted gana un salario correcto y piensa que puede garantizar el alquiler de su hijo sin dificultad. Pero, ¿ya tiene un crédito hipotecario en curso, o algún otro aval firmado hace unos años?
Desde la reforma, el juez no se limita a anular un aval excesivo. Puedes reducirlo al monto que el avalista podía realmente soportar en el día de la firma. Esta matización cambia las reglas del juego para los arrendadores: un acto fijado demasiado alto no será necesariamente nulo, pero el monto recuperable será reducido.
Para evaluar la desproporción, los tribunales examinan:
- Los ingresos netos del avalista en el momento de la firma
- Su patrimonio inmobiliario y sus liquidez disponibles
- Todos sus compromisos de aval en curso, incluso aquellos que han llegado a su término pero no han sido extinguidos
- Sus cargas fijas (créditos, pensiones, otras deudas)
Un arrendador prudente tiene por lo tanto interés en solicitar una ficha de información al avalista antes de la firma. Esta ficha, si es sincera, servirá de referencia en caso de una impugnación posterior.
Formalismo del acto de aval solidario: los errores que anulan todo
El monto máximo no es suficiente por sí solo. El acto debe respetar un formalismo preciso para seguir siendo válido.
El límite debe aparecer en cifras y en letras en el acto. Si las dos menciones divergen (por ejemplo, « 15 000 euros » en cifras pero « veinte mil euros » en letras), un juez puede pronunciar la nulidad o retener el monto más bajo.
El avalista también debe tener acceso al contrato de arrendamiento antes de firmar. El acto de aval debe mencionar la naturaleza del compromiso (solidario, no simple), la duración y la identidad del inquilino concernido. Cualquier omisión debilita el documento.
Duración del compromiso e impacto en el monto
Un acto de aval solidario puede ser concluido por una duración determinada o indeterminada. En el segundo caso, el avalista conserva la posibilidad de rescindir su compromiso, pero esta rescisión solo tiene efecto al finalizar el arrendamiento en curso.
Cuanto más larga sea la duración del compromiso, mayor debería ser el monto máximo para cubrir los riesgos reales. Un límite calculado sobre la base de un año de alquiler pierde toda utilidad si el arrendamiento dura tres años con renovación tácita.
El arrendador que fija un monto demasiado bajo se priva de una parte de su garantía. Aquél que apunta demasiado alto se expone a una reducción judicial. El equilibrio depende de una estimación realista de las deudas locativas potenciales, en relación con las capacidades financieras del avalista en el momento de la firma.