Um conhecido pede que você se torne fiador solidário para seu futuro apartamento. Você aceita, mas uma pergunta permanece em aberto: até que valor seu compromisso pode aumentar? A resposta depende do que está escrito no ato de fiança, e desde 2022, a lei regula muito mais estritamente esse teto.
Fiança solidária e valor teto: o que a reforma de 2022 mudou
Antes de 1º de janeiro de 2022, um locador podia redigir um ato de fiança sem especificar um teto preciso. O fiador se comprometia a uma quantia potencialmente vaga, o que gerava litígios frequentes.
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A ordem n° 2021-1192 de 15 de setembro de 2021, que entrou em vigor no início de 2022, estabeleceu uma regra clara. O ato deve agora mencionar um valor máximo em números e por extenso, sob pena de nulidade. É o artigo 2297 do Código Civil que fixa essa exigência, complementado pelo artigo 22-1 da lei de 6 de julho de 1989 para os contratos de locação.
Na prática, se você assinar um ato sem teto numérico ou com uma menção incoerente entre o corpo do texto e o compromisso manuscrito, a fiança pode ser anulada por um juiz. Várias decisões recentes confirmam essa tendência de sancionar atos mal formalizados. Para aprofundar a questão, você pode consultar qual o valor máximo para fiança solidária no Big Immo, que detalha as implicações concretas dessa obrigação.
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Cálculo do valor máximo de uma fiança locativa: os itens a somar
A lei não impõe uma fórmula única para fixar o teto. O locador escolhe livremente o valor, desde que seja razoável e explícito. Por outro lado, esse teto cobre sempre as mesmas categorias de dívidas locativas.
Veja o que o valor máximo pode incluir:
- Os aluguéis não pagos e as taxas locativas associadas, durante toda a duração do compromisso prevista no ato
- Os eventuais juros de mora cobrados do locatário em caso de pagamento atrasado
- As despesas de reparo do imóvel se forem constatados danos na saída
O locador geralmente soma vários meses de aluguel, incluindo taxas, e depois adiciona uma margem para cobrir os custos de reparo. O teto representa frequentemente o equivalente a vários trimestres de aluguel, mas nenhuma tabela legal fixa um múltiplo obrigatório.
O que o teto não pode cobrir
O valor inscrito no ato não pode ultrapassar o que a fiança é realmente capaz de suportar. Essa é a noção de proporcionalidade, reforçada desde a reforma.
Concretamente, se o fiador já garantiu outros empréstimos ou outros contratos de locação, esses compromissos anteriores contam na avaliação global de sua capacidade financeira. Uma fiança manifestamente desproporcional pode ser reduzida pelo juiz ao montante que a fiança poderia realmente assumir no momento da assinatura, em aplicação do artigo 2300 do Código Civil.
Fiança desproporcional: a armadilha que os fiadores ignoram
Você ganha um salário razoável e acha que pode garantir o contrato de locação do seu filho sem dificuldades. Mas você já tem um financiamento imobiliário em andamento, ou outra fiança assinada há alguns anos?
Desde a reforma, o juiz não se contenta mais em anular uma fiança excessiva. Ele pode reduzi-la ao valor que a fiança poderia realmente suportar no dia da assinatura. Essa nuance muda o jogo para os locadores: um ato fixado muito alto não será necessariamente nulo, mas o valor recuperável será reduzido.
Para avaliar a desproporção, os tribunais analisam:
- Os rendimentos líquidos do fiador no momento da assinatura
- Seu patrimônio imobiliário e suas liquidez disponíveis
- Todos os seus compromissos de fiança em andamento, mesmo aqueles que já venceram, mas ainda não foram quitados
- Suas despesas fixas (financiamentos, pensões, outras dívidas)
Um locador prudente, portanto, tem interesse em solicitar uma ficha de informações ao fiador antes da assinatura. Essa ficha, se for sincera, servirá de referência em caso de contestação posterior.
Formalismo do ato de fiança solidária: os erros que anulam tudo
O valor máximo não é suficiente por si só. O ato deve respeitar um formalismo preciso para permanecer válido.
O teto deve aparecer em números e por extenso no ato. Se as duas menções divergirem (por exemplo, “15.000 euros” em números, mas “quinze mil euros” por extenso), um juiz pode declarar a nulidade ou considerar o valor mais baixo.
O fiador também deve ter acesso ao contrato de locação antes de assinar. O ato de fiança deve mencionar a natureza do compromisso (solidário, não simples), a duração e a identidade do locatário envolvido. Qualquer omissão fragiliza o documento.
Duração do compromisso e impacto sobre o valor
Um ato de fiança solidária pode ser celebrado por um período determinado ou indeterminado. No segundo caso, o fiador mantém a possibilidade de rescindir seu compromisso, mas essa rescisão só entra em vigor na expiração do contrato de locação em curso.
Quanto mais longa for a duração do compromisso, maior deverá ser o valor máximo para cobrir os riscos reais. Um teto calculado com base em um ano de aluguel perde toda a utilidade se o contrato for de três anos com renovação automática.
O locador que fixa um valor muito baixo se priva de parte de sua garantia. Aquele que visa muito alto se expõe a uma redução judicial. O equilíbrio repousa sobre uma estimativa realista das dívidas locativas potenciais, em relação às capacidades financeiras do fiador no momento da assinatura.