Un familiare ti chiede di fare da garante solidale per il suo futuro appartamento. Accetti, ma una domanda rimane in sospeso: fino a quale importo può arrivare il tuo impegno? La risposta dipende da ciò che è scritto nell’atto di garanzia, e dal 2022, la legge regola molto più rigidamente questo tetto.
Garanzia solidale e importo massimo: cosa è cambiato con la riforma del 2022
Prima del 1° gennaio 2022, un locatore poteva redigere un atto di garanzia senza specificare un tetto preciso. Il garante si impegnava quindi su una somma potenzialmente vaga, il che generava frequenti contenziosi.
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Il decreto n. 2021-1192 del 15 settembre 2021, entrato in vigore all’inizio del 2022, ha stabilito una regola chiara. L’atto deve ora menzionare un importo massimo in cifre e in lettere, pena nullità. È l’articolo 2297 del Codice civile che fissa questo requisito, completato dall’articolo 22-1 della legge del 6 luglio 1989 per i contratti di locazione abitativa.
In pratica, se firmi un atto senza un tetto numerico o con una menzione incoerente tra il corpo del testo e l’impegno scritto a mano, la garanzia può essere annullata da un giudice. Diverse decisioni recenti confermano questa tendenza a sanzionare gli atti mal formalizzati. Per approfondire la questione, puoi consultare quale importo massimo per garanzia solidale su Big Immo, che dettaglia le implicazioni concrete di questo obbligo.
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Calcolo dell’importo massimo di una garanzia locativa: le voci da sommare
La legge non impone una formula unica per fissare il tetto. Il locatore sceglie liberamente l’importo, a condizione che sia ragionevole ed esplicito. Tuttavia, questo tetto copre sempre le stesse categorie di debiti locativi.
Ecco cosa può includere l’importo massimo:
- Gli affitti non pagati e le spese locative associate, per tutta la durata dell’impegno prevista nell’atto
- Eventuali interessi di mora a carico dell’inquilino in caso di pagamento tardivo
- Le spese di ripristino dell’immobile se vengono riscontrati danni al momento della uscita
Il locatore generalmente somma diversi mesi di affitto spese comprese, poi aggiunge un margine per coprire le spese di riparazione. Il tetto rappresenta spesso l’equivalente di diversi trimestri di affitto, ma nessun tariffario legale fissa un multiplo obbligatorio.
Cosa il tetto non può coprire
L’importo indicato nell’atto non può superare ciò che la garanzia è realmente in grado di sopportare. È il concetto di proporzionalità, rafforzato dalla riforma.
Concretamente, se il garante ha già garantito altri prestiti o altri contratti di locazione, questi impegni precedenti contano nella valutazione complessiva della sua capacità finanziaria. Una garanzia manifestamente sproporzionata può essere ridotta dal giudice fino a quanto la garanzia poteva realmente sostenere al momento della firma, in applicazione dell’articolo 2300 del Codice civile.
Garanzia sproporzionata: la trappola che ignorano i garanti
Guadagni uno stipendio adeguato e pensi di poter garantire il contratto di locazione di tuo figlio senza difficoltà. Ma hai già un mutuo in corso, o un’altra garanzia firmata qualche anno fa?
Da quando è stata introdotta la riforma, il giudice non si limita più ad annullare una garanzia eccessiva. Può ridurla all’importo che la garanzia poteva realmente sostenere al giorno della firma. Questa sfumatura cambia le regole per i locatori: un atto fissato troppo in alto non sarà necessariamente nullo, ma l’importo recuperabile sarà ridotto.
Per valutare la sproporzione, i tribunali esaminano:
- I redditi netti del garante al momento della firma
- Il suo patrimonio immobiliare e le sue liquidità disponibili
- Tutti i suoi impegni di garanzia in corso, anche quelli scaduti ma non ancora estinti
- Le sue spese fisse (prestiti, pensioni, altri debiti)
Un locatore prudente ha quindi interesse a richiedere una scheda informativa al garante prima della firma. Questa scheda, se sincera, servirà da riferimento in caso di contestazione successiva.
Formalismo dell’atto di garanzia solidale: gli errori che annullano tutto
L’importo massimo non è sufficiente da solo. L’atto deve rispettare un formalismo preciso per rimanere valido.
Il tetto deve apparire in cifre e in lettere nell’atto. Se le due menzioni divergono (ad esempio, “15.000 euro” in cifre ma “ventimila euro” in lettere), un giudice può pronunciare la nullità o considerare l’importo più basso.
Il garante deve anche avere accesso al contratto di locazione prima di firmare. L’atto di garanzia deve menzionare la natura dell’impegno (solidale, non semplice), la durata e l’identità dell’inquilino interessato. Qualsiasi omissione indebolisce il documento.
Durata dell’impegno e impatto sull’importo
Un atto di garanzia solidale può essere concluso per una durata determinata o indeterminata. Nel secondo caso, il garante mantiene la possibilità di rescindere il suo impegno, ma questa rescissione ha effetto solo alla scadenza del contratto di locazione in corso.
Maggiore è la durata dell’impegno, maggiore dovrebbe essere l’importo massimo per coprire i rischi reali. Un tetto calcolato sulla base di un anno di affitto perde ogni utilità se il contratto dura tre anni con tacita proroga.
Il locatore che fissa un importo troppo basso si priva di una parte della sua garanzia. Quello che punta troppo in alto si espone a una riduzione giudiziaria. L’equilibrio si basa su una stima realistica dei debiti locativi potenziali, rapportata alle capacità finanziarie del garante al momento della firma.