Ein Bekannter bittet Sie, für seine zukünftige Wohnung eine solidarische Bürgschaft zu übernehmen. Sie stimmen zu, aber eine Frage bleibt offen: Bis zu welchem Betrag kann Ihr Engagement steigen? Die Antwort hängt davon ab, was im Bürgschaftsvertrag steht, und seit 2022 regelt das Gesetz diese Obergrenze viel strenger.
Solidarische Bürgschaft und Höchstbetrag: Was die Reform von 2022 geändert hat
Vor dem 1. Januar 2022 konnte ein Vermieter einen Bürgschaftsvertrag erstellen, ohne einen genauen Höchstbetrag anzugeben. Der Bürge verpflichtete sich dann zu einem potenziell unklaren Betrag, was häufig zu Streitigkeiten führte.
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Die Verordnung Nr. 2021-1192 vom 15. September 2021, die Anfang 2022 in Kraft trat, hat eine klare Regel aufgestellt. Der Vertrag muss nun einen Höchstbetrag in Zahlen und in Worten angeben, andernfalls ist er nichtig. Dies wird durch Artikel 2297 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gefordert, ergänzt durch Artikel 22-1 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 für Mietverträge.
In der Praxis kann ein Gericht die Bürgschaft für ungültig erklären, wenn Sie einen Vertrag ohne einen bezifferten Höchstbetrag oder mit einer inkonsistenten Angabe zwischen dem Text und dem handschriftlichen Engagement unterschreiben. Mehrere aktuelle Entscheidungen bestätigen diesen Trend, schlecht formalisierte Verträge zu sanktionieren. Um das Thema vertiefend zu behandeln, können Sie welcher Höchstbetrag für solidarische Bürgschaft auf Big Immo konsultieren, der die konkreten Auswirkungen dieser Verpflichtung detailliert.
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Berechnung des Höchstbetrags einer Mietbürgschaft: Die zu addierenden Posten
Das Gesetz schreibt keine einheitliche Formel zur Festlegung der Obergrenze vor. Der Vermieter wählt den Betrag frei, vorausgesetzt, er ist angemessen und eindeutig. Diese Obergrenze deckt jedoch immer die gleichen Kategorien von Mietschulden ab.
Hier sind die Punkte, die der Höchstbetrag umfassen kann:
- Die ausstehenden Mieten und die damit verbundenen Nebenkosten für die gesamte Dauer des im Vertrag vorgesehenen Engagements
- Eventuelle Verzugszinsen, die dem Mieter im Falle einer verspäteten Zahlung auferlegt werden
- Die Kosten für die Wiederherstellung der Wohnung, falls bei der Übergabe Schäden festgestellt werden
Der Vermieter addiert in der Regel mehrere Monate Miete inklusive Nebenkosten und fügt eine Marge hinzu, um die Reparaturkosten abzudecken. Die Obergrenze entspricht oft dem Äquivalent mehrerer Quartale Miete, aber es gibt keine gesetzliche Vorgabe für einen verpflichtenden Multiplikator.
Was die Obergrenze nicht abdecken kann
Der im Vertrag angegebene Betrag darf nicht höher sein als das, was der Bürge tatsächlich tragen kann. Dies ist das Prinzip der Verhältnismäßigkeit, das seit der Reform verstärkt wurde.
Konkret, wenn der Bürge bereits andere Kredite oder andere Mietverträge garantiert hat, zählen diese früheren Verpflichtungen in die Gesamtbewertung seiner finanziellen Leistungsfähigkeit. Eine offensichtlich unverhältnismäßige Bürgschaft kann vom Gericht auf den Betrag reduziert werden, den der Bürge tatsächlich zum Zeitpunkt der Unterzeichnung tragen konnte, gemäß Artikel 2300 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.
Unverhältnismäßige Bürgschaft: Die Falle, die Bürgen ignorieren
Sie verdienen ein angemessenes Gehalt und denken, dass Sie den Mietvertrag Ihres Kindes ohne Schwierigkeiten garantieren können. Aber haben Sie bereits einen laufenden Immobilienkredit oder eine andere Bürgschaft, die Sie vor einigen Jahren unterschrieben haben?
Seit der Reform genügt es dem Gericht nicht mehr, eine übermäßige Bürgschaft für nichtig zu erklären. Es kann den Betrag auf den reduzieren, den der Bürge tatsächlich tragen konnte am Tag der Unterzeichnung. Diese Nuance ändert die Situation für die Vermieter: Ein zu hoch angesetzter Betrag wird nicht unbedingt nichtig sein, aber der zurückforderbare Betrag wird gekürzt.
Um die Unverhältnismäßigkeit zu bewerten, prüfen die Gerichte:
- Die Nettoeinkünfte des Bürgen zum Zeitpunkt der Unterzeichnung
- Sein Immobilienvermögen und seine verfügbaren liquiden Mittel
- Alle seine laufenden Bürgschaftsverpflichtungen, auch solche, die bereits abgelaufen, aber noch nicht erloschen sind
- Seine festen Belastungen (Kredite, Unterhaltszahlungen, andere Schulden)
Ein vorsichtiger Vermieter hat daher ein Interesse daran, vor der Unterzeichnung ein Informationsblatt vom Bürgen anzufordern. Dieses Blatt, sofern es ehrlich ist, dient als Referenz im Falle einer späteren Anfechtung.
Formalien des solidarischen Bürgschaftsvertrags: Die Fehler, die alles ungültig machen
Der Höchstbetrag allein reicht nicht aus. Der Vertrag muss eine präzise Formalität einhalten, um gültig zu bleiben.
Die Obergrenze muss sowohl in Zahlen als auch in Worten im Vertrag erscheinen. Wenn die beiden Angaben abweichen (zum Beispiel „15.000 Euro“ in Zahlen, aber „zwanzigtausend Euro“ in Worten), kann ein Gericht die Nichtigkeit aussprechen oder den niedrigeren Betrag annehmen.
Der Bürge muss auch Zugang zum Mietvertrag haben, bevor er unterschreibt. Der Bürgschaftsvertrag muss die Art des Engagements (solidarisch, nicht einfach), die Dauer und die Identität des betroffenen Mieters angeben. Jede Auslassung schwächt das Dokument.
Dauer des Engagements und Auswirkungen auf den Betrag
Ein solidarischer Bürgschaftsvertrag kann für eine bestimmte oder unbestimmte Dauer abgeschlossen werden. Im letzteren Fall behält der Bürge die Möglichkeit, sein Engagement zu kündigen, aber diese Kündigung tritt erst nach Ablauf des laufenden Mietvertrags in Kraft.
Je länger die Dauer des Engagements, desto höher sollte der Höchstbetrag sein, um die tatsächlichen Risiken abzudecken. Eine Obergrenze, die auf der Grundlage eines Jahres Miete berechnet wird, verliert jede Nützlichkeit, wenn der Mietvertrag über drei Jahre mit stillschweigender Verlängerung läuft.
Der Vermieter, der einen zu niedrigen Betrag festlegt, beraubt sich eines Teils seiner Garantie. Derjenige, der zu hoch zielt, sieht sich einer gerichtlichen Kürzung ausgesetzt. Das Gleichgewicht beruht auf einer realistischen Schätzung der potenziellen Mietschulden, die im Verhältnis zu den finanziellen Möglichkeiten des Bürgen zum Zeitpunkt der Unterzeichnung steht.