Wenn ein Verwalter die Einladung zur Eigentümerversammlung erhält und das energetische Gutachten eintragen muss, stellt sich nicht mehr die Frage, ob dies getan werden muss, sondern wie dieses Gutachten mit dem daraus resultierenden mehrjährigen Arbeitsplan in Einklang gebracht werden kann. Das energetische Gutachten in der Eigentümergemeinschaft stellt den Verwalter in den Mittelpunkt einer Abfolge von Verpflichtungen, bei der jeder Schritt die nächste Bedingung.
Kollektives DPE und mehrjähriger Arbeitsplan: eine Abfolge, die der Verwalter steuern muss
Oft wird das kollektive DPE als eine administrative Formalität betrachtet. Vor Ort ist es der Ausgangspunkt eines vollständigen Zyklus. Das Gesetz hat ein Paar kollektives DPE und mehrjährigen Arbeitsplan (PPPT) stabilisiert, das den Verwalter verpflichtet, das Gutachten und dann die Planung der Arbeiten in der Eigentümerversammlung zu verknüpfen.
Der PPPT muss sich auf die Ergebnisse des kollektiven DPE stützen, um die Arbeitspositionen zu priorisieren: Isolierung, Belüftung, zentrale Heizungsanlagen. Der Verwalter beschränkt sich nicht mehr darauf, einen Bericht von einem Gutachter zu bestellen. Er wird zum Steuerer eines obligatorischen Zyklus, der vom Gutachten bis zur Rücklage des Arbeitsfonds reicht.
Konkret bedeutet dies, dass, wenn das kollektive DPE eine mäßige Leistung der Gebäudehülle aufzeigt, der PPPT Arbeiten zur Isolierung in seine zehnjährige Planung integrieren muss. Der Verwalter trägt die Verantwortung für diese Kohärenz zwischen dem Gutachten und dem Plan. Ein Artikel, der die Rolle des Verwalters auf habitatfuturvert.fr Eigentümergemeinschaft detailliert, verdeutlicht diese Verknüpfung zwischen regulatorischen Verpflichtungen und operativer Verwaltung.
Die Verpflichtung zu einem kollektiven DPE erstreckt sich schrittweise auf alle Eigentümergemeinschaften, einschließlich der kleineren. Eigentümergemeinschaften mit weniger als fünfzig Einheiten sind von den bevorstehenden Fristen betroffen. Der Verwalter muss den Zeitplan im Voraus planen, um zu vermeiden, dass er außerhalb der Frist gerät, was die Eigentümergemeinschaft bei der Vermietung oder dem Verkauf von Einheiten in Schwierigkeiten bringen könnte.
Energieaudit in der Eigentümergemeinschaft: wenn das DPE nicht ausreicht
Das kollektive DPE gibt ein Bild der energetischen Leistung des Gebäudes. Für Gebäude, die in die am wenigsten leistungsfähigen Kategorien (Etiketten E, F oder G) eingestuft sind, kann ein vertieftes Energieaudit notwendig werden, um quantifizierbare Sanierungsszenarien zu definieren.
Der Unterschied zwischen DPE und Audit wird von den Eigentümern oft missverstanden. Der Verwalter muss erklären, dass das DPE das Gebäude klassifiziert, während das Audit Vorschläge für hierarchisierte Arbeitsbündel mit Schätzungen der Energieeinsparungen bietet. Die Rückmeldungen zu diesem Punkt variieren je nach Dienstleister: Einige Audits sind sehr detailliert, andere bleiben oberflächlich.
Die Rolle des Verwalters besteht dann darin:
- Ein kompetentes Planungsbüro auszuwählen, indem er dessen Zertifikate und Referenzen zu vergleichbaren Gebäuden in Bezug auf Größe und Heizsystem überprüft
- Die Ergebnisse des Audits in der Eigentümerversammlung mit einer klaren Darstellung der vorgeschlagenen Szenarien zu präsentieren, wobei zwischen prioritären Arbeiten und Komfortmaßnahmen unterschieden wird
- Jedes Szenario mit den mobilisierbaren finanziellen Hilfen zu verknüpfen, insbesondere MaPrimeRénov’ Copropriétés, damit die Eigentümer informierte Entscheidungen treffen können
Ohne diese operative Übersetzung bleibt das Audit ein technisches Dokument, das niemand liest. Der Verwalter verwandelt einen technischen Bericht in eine beschlussfähige Entscheidung.
Eigentümerversammlung und Abstimmung über energetische Arbeiten: den Boden vor der Sitzung bereiten
Regelmäßig werden Projekte zur energetischen Sanierung in der Eigentümerversammlung abgelehnt, nicht weil die Eigentümer dagegen sind, sondern weil die Unterlagen schlecht vorbereitet wurden. Der Verwalter, der ein Arbeitsprojekt auf die Tagesordnung setzt, ohne die technischen Dokumente im Voraus zirkulieren zu lassen, riskiert eine negative Abstimmung.
Die Vorbereitung beginnt mehrere Monate vor der Versammlung. Der Verwalter muss das Gutachten, die Vergleichsangebote und den Finanzierungsplan frühzeitig übermitteln, damit der Verwaltungsrat sie prüfen kann. Ein Dossier, das weniger als drei Wochen vor der Eigentümerversammlung übermittelt wird, wird selten gelesen.
Die Punkte, die der Verwalter vor der Abstimmung klären muss
Der erste betrifft den Eigenanteil nach Abzug der Hilfen. Die Eigentümer möchten wissen, wie viel sie zahlen müssen, nicht wie hoch die Gesamtkosten der Arbeiten sind. Der Verwalter muss daher die Nettobeträge, wenn möglich, nach Einheiten präsentieren.
Der zweite Punkt betrifft den Zeitplan. Arbeiten zur Fassadendämmung oder zum Austausch der zentralen Heizungsanlage stören das Leben im Gebäude. Die Präsentation eines realistischen Zeitplans mit den Phasen der Beeinträchtigung beruhigt zögerliche Eigentümer.
Der dritte Punkt, oft vernachlässigt: die Auswirkungen des energetischen Gutachtens auf den Wert der Einheiten. Ein Gebäude, das von einer Etikette F auf C wechselt, profitiert nicht nur von reduzierten Rechnungen. Die Einheiten gewinnen beim Wiederverkauf an Wert und entkommen den schrittweisen Einschränkungen bei der Vermietung, die thermisch ineffiziente Gebäude betreffen.
Arbeitsfonds und Finanzierung des energetischen Gutachtens in der Eigentümergemeinschaft
Der Arbeitsfonds, der jährlich von den Eigentümern gespeist wird, dient unter anderem zur Finanzierung des kollektiven DPE und des Energieaudits. Der Verwalter muss überprüfen, dass der Fonds ausreichend dotiert ist, um diese Ausgaben ohne außerordentliche Mittelabforderung zu decken.
In der Praxis variiert die Kosten für ein kollektives DPE je nach Größe des Gebäudes und der Komplexität der Anlagen. Für ein Energieaudit sind die Kosten höher. Der Verwalter hat ein Interesse daran, mehrere Angebote einzuholen und diese dem Verwaltungsrat vorzulegen, bevor er die Bestellung aufgibt.
- Der Arbeitsfonds muss ausreichend aufgestockt werden, um die Kosten für das Gutachten zu decken, ohne die laufende Liquidität der Eigentümergemeinschaft zu blockieren
- Hilfen wie MaPrimeRénov’ Copropriétés können einen Teil der Renovierungsarbeiten abdecken, die dem Gutachten folgen, jedoch nicht das Gutachten selbst in den meisten Fällen
- Der Verwalter muss die notwendigen Mittelanforderungen im Voraus planen, damit die beschlossenen Arbeiten ohne Verzögerungen aufgrund fehlender Finanzierung beginnen können
Die finanzielle Verwaltung des energetischen Gutachtens ist ein integraler Bestandteil des Mandats des Verwalters. Ein zu spät oder schlecht budgetiertes Gutachten verzögert den gesamten Sanierungszyklus.
Der Verwalter, der diese gesamte Kette vom kollektiven DPE über die Abstimmung der Arbeiten bis hin zur Finanzierung beherrscht, sichert die Eigentümergemeinschaft in regulatorischer und vermögensrechtlicher Hinsicht ab. Die regulatorischen Fristen lassen keinen Raum mehr für Improvisation, und genau hier macht die Kompetenz des Verwalters den Unterschied zwischen einer Eigentümergemeinschaft, die vorankommt, und einer, die Verzögerungen anhäuft.
