Auf dem Markt der SCPI tauchen in den Jahresberichten und Quartalsbulletins systematisch zwei Indikatoren auf: der Realwert und der Wiederbeschaffungswert. Ihre Rolle geht über die einfache Buchhaltung hinaus. Diese beiden Größen beeinflussen direkt den Zeichnungspreis, den der Investor zahlt, und dienen als Warnsignal, wenn die Diskrepanz zwischen dem angezeigten Preis und dem Vermögenswert größer wird.
Was die Diskrepanz zwischen Zeichnungspreis und Wiederbeschaffungswert offenbart
Die Definitionen von Realwert und Wiederbeschaffungswert sind umfassend dokumentiert. Der Punkt, der besondere Aufmerksamkeit verdient, ist die regulatorische Vorgabe, die diese Werte an den Zeichnungspreis bindet.
Ergänzende Lektüre : Entdecken Sie die neuesten Trends der eleganten und schicken Damenmode
Der Code monétaire et financier und die AMF-Doktrin verlangen, dass der Zeichnungspreis einer SCPI mit variablem Kapital innerhalb einer Spanne von plus oder minus 10 % um den Wiederbeschaffungswert bleibt. Wenn der Preis aus diesem Korridor herausfällt, muss die Verwaltungsgesellschaft eine Anpassung vornehmen. Dieser Mechanismus hat seit 2024 sehr konkrete Folgen gehabt.
Wenn der Verkehrswert des Immobilienvermögens sinkt (nach unten korrigierte Experteneinschätzungen, rückläufiger Markt), sinkt der Realwert. Mechanisch folgt der Wiederbeschaffungswert. Wenn der Zeichnungspreis nahe der oberen Grenze kalibriert war, liegt er über der erlaubten Spanne. Die Verwaltungsgesellschaft hat dann keine andere Wahl, als den Anteilspreis zu senken.
Ergänzende Lektüre : Alles über die Funktionsweise und die Vorteile der Galerie Lafayette Karte
Um die Differenz zwischen Wiederbeschaffungswert und Realwert der SCPI zu vertiefen, muss man verstehen, dass der erste alle Kosten umfasst, die erforderlich wären, um das Vermögen identisch wiederherzustellen, während der zweite sich auf den Nettowert der gehaltenen Vermögenswerte beschränkt.
Realwert: was eine SCPI wirklich besitzt
Der Realwert setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: dem Verkehrswert der Immobilien (geschätzt von unabhängigen Experten) und dem Nettowert der anderen finanziellen Vermögenswerte, die die SCPI hält (Barmittel, Forderungen, abzüglich der Verbindlichkeiten).
Es handelt sich um eine Momentaufnahme des Vermögens. Sie beantwortet eine einfache Frage: Wenn die SCPI morgen alles verkaufen würde, wie viel würde sie zurückbekommen?
Dieser Wert schwankt unter dem direkten Einfluss des Immobilienmarktes. Zwei Faktoren haben dabei besonders Gewicht:
- Die Immobilienpreise in den Regionen, in denen die SCPI ihre Vermögenswerte hält, die bei den jährlichen oder halbjährlichen Bewertungen neu bewertet werden
- Die Belegungsquote der Objekte, die die Mietwerte beeinflusst und damit indirekt die Bewertung, die von den Experten vorgenommen wird
- Der Verschuldungsgrad der SCPI, der von den Bruttovermögenswerten abgezogen wird, um den Nettowert zu erhalten
Der Realwert wird mindestens einmal im Jahr berechnet, oft zweimal. Er erscheint in den Jahresberichten und Quartalsbulletins, die von den Verwaltungsgesellschaften veröffentlicht werden.
Wiederbeschaffungswert SCPI: die Gesamtkosten zur Rekonstruktion des Vermögens
Der Wiederbeschaffungswert basiert auf dem Realwert und addiert alle Gebühren und Abgaben, die erforderlich wären, um das Vermögen identisch wiederherzustellen. Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Erwerbsprovisionen, Suchkosten: alles, was gezahlt wurde, um das Immobilienportfolio zu bilden, wird wieder eingerechnet.
Die Formel lässt sich so zusammenfassen: Wiederbeschaffungswert = Realwert + Kosten und Abgaben zur Wiederbeschaffung des Vermögens.
Die Differenz zwischen den beiden Werten entspricht somit den Erwerbskosten. Bei einem erheblichen Immobilienvermögen stellen diese Kosten einen signifikanten Anteil dar. Deshalb ist der Wiederbeschaffungswert immer höher als der Realwert.
Rabatt oder Aufschlag: das Preissignal lesen
Wenn der Zeichnungspreis unter dem Wiederbeschaffungswert pro Anteil liegt, spricht man von einem Rabatt. Der Investor kauft dann seine Anteile unter den theoretischen Wiederbeschaffungskosten des Vermögens. Umgekehrt signalisiert ein Zeichnungspreis über dem Wiederbeschaffungswert einen Aufschlag.
Ein moderater Rabatt wird oft als günstiges Kaufsignal interpretiert, da der Sparer einen Anteil am Immobilienvermögen für weniger erwirbt, als es kosten würde, es wiederherzustellen. Ein stark ausgeprägter Rabatt kann jedoch auch strukturelle Schwierigkeiten widerspiegeln (hohe Leerstandsquote, geplante Verkäufe mit Verlust).
Ein Aufschlag hingegen zeigt in der Regel eine hohe Nachfrage nach den Anteilen der SCPI, setzt den Investor jedoch einem Korrekturrisiko aus, wenn die Immobilienbewertungen nach unten korrigiert werden.
Sekundärmarkt der SCPI und Rabatt auf den Wiederbeschaffungswert
Auf dem Sekundärmarkt werden SCPI-Anteile zu einem Preis gehandelt, der durch das Zusammentreffen von Angebot und Nachfrage festgelegt wird (für SCPI mit festem Kapital) oder zum Rücknahmepreis, der von der Verwaltungsgesellschaft definiert wird (für SCPI mit variablem Kapital). Die Rabatte sind dort manchmal ausgeprägter als auf dem Primärmarkt.
Einige SCPI werden auf dem Sekundärmarkt mit erheblichen Rabatten im Vergleich zu ihrem Wiederbeschaffungswert gehandelt. Dieses Phänomen hat sich nach den Preisrückgängen der Anteile in den Jahren 2024 und 2025 verstärkt, als die Verwaltungsgesellschaften ihre Zeichnungspreise anpassen mussten.
Für einen Investor ermöglicht der Vergleich des Kaufpreises auf dem Sekundärmarkt mit dem Wiederbeschaffungswert pro Anteil eine Schätzung der Sicherheitsmarge des Vermögens. Ein Rabatt kann ein gesundes Adjustment nach einer Marktkorrektur widerspiegeln, aber auch auf ein dauerhaftes Liquiditätsproblem oder einen Anstieg der Leerstandsquote hinweisen. Die Analyse muss weitere Indikatoren einbeziehen, bevor eine Entscheidung getroffen wird.
Was diese beiden Werte über eine SCPI nicht aussagen
Weder der Realwert noch der Wiederbeschaffungswert geben Auskunft über die zukünftige Rendite einer SCPI. Diese Indikatoren messen einen Vermögenszustand zu einem bestimmten Zeitpunkt, nicht die Fähigkeit der SCPI, regelmäßige Einkünfte zu verteilen.
- Die Ausschüttungsquote, die die aktuelle Rendite misst, basiert auf den tatsächlich erhaltenen und ausgeschütteten Mieten
- Die interne Rendite (IRR) berücksichtigt sowohl die ausgeschütteten Einkünfte als auch die Entwicklung des Anteilspreises über einen bestimmten Zeitraum
- Die Gesamtrendite der Immobilien (GRI) kombiniert Ausschüttung und Veränderung des Realwerts und bietet eine umfassendere Sicht auf die Leistung
Nur auf Rabatt oder Aufschlag zu setzen, um eine SCPI auszuwählen, bedeutet, die Qualität des Mietflusses zu ignorieren. Ein rabattiertes, aber schlecht vermietetes Vermögen generiert nicht unbedingt eine gute Rendite. Die Erfahrungen vor Ort gehen diesbezüglich auseinander: Einige rabattierten SCPI haben sich schnell erholt, während andere in einer Situation mit negativem Nettozufluss bleiben.
Der Wiederbeschaffungswert und der Realwert bleiben Diagnosewerkzeuge für das Vermögen, keine Indikatoren für die Gesamtleistung. Sie mit der Ausschüttungsquote und der IRR zu kombinieren, bietet eine zuverlässigere Lesart der tatsächlichen Situation einer SCPI vor jeder Investition.